Loyers, charges et congés des nouveaux baux commerciaux
La loi Pinel a bouleversé le régime des baux commerciaux. Son décret d'application ainsi que deux avis, publiés ce mois-ci, finalisent la réforme et nous conduisent à faire le point sur trois sujets sensibles : le loyer, les charges et le congé.
Dêcret du 3 novembre 2074, JO du 5 ; avis relatif à I'indice des loyers commerciaux du premier tr¡mestre 2005 au premier trimestre 2007 et avis relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires du premier trlmestre 2005 au premier trimestre 2007, JO du 20 novembre 2014
Les nouveaux baux peuvent continuer à adopter l,indice du coût de la construction.
Les rédacteurs de baux commerciaux ne peuvent plus insérer de clause de révision rétroactive du loyer.
Les baux commerciaux peuvent toujours mettre la taxe foncière å la charge du locataire.
Les baux signés depuis le 5 novembre doivent comporter trois nouvelles annexes : un inventaire des charges, un état prévisionnel des travaux et un état récapitulatif des travaux.
Lorsque le congé est donné na' lettre recommandée avec avis de réception, la date du congé est celle de la première
présentation de la lettre.
L'évolution du loyer
Augmentation du loyer en fonction de I'indice des loyers commerciaux
Presque tous les loyers commerciaux évoluaient, jusqu'à présent, avec I'indice du coût de la construction (ILC) L'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ne s'appliquaient (le premier pour les locaux commerciaux et le second pour les bureaux et les entrepôts) que s'ils
avaient été expressément choisis par le bailleur et le locataire, situations qui restaient marginales.
La loi Pinel du 18 juin 2014  a remplacé I'ICC par l'ILC et par l'ILAT pour le calcul du nouveau loyer lors de la révision triennale (c. com. art q.'1-4!:3,g modifié), ainsi que lors du
renouvellement du bail (c. com. Art L145-34 modifié).
Révision conventionnelle. La nouvelle règle s'applique en cas de révision légale (révision triennale) mais non en cas de révision conventionnelle (généralement annuelle). Ainsi, un bail, même conclu après le 1er septembre 2014, peut parfaitement prévoir une révision annuelle du loyer en fonction de l,indice du coût de la construction.
. Baux en cours. La nouvelle règle ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Ainsi la réforme ne s'applique pas lors de la révision triennale des baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014. Pour les baux en cours à cette date, la règle n'entrera en vigueur qu'à leur
renouvellement. Deux avis publiés au journal officiel viennent de donner les indices qu¡ permettront le calcul du loyer renouvelé des locaux commerciaux (ILC) ainsi que des bureaux et entrepôts (ILAT).

Augmentation par pallier des loyers révisés et renouvelés

Loyer révisé

Le statut des baux commerciaux prévoit que le loyer peut être déplafonné au moment de la révision triennale en cas de hausse de plus de 10 % de la valeur locative, suite à une modification des facteurs locaux de commercialité. Le loyer révisé est alors fixé en fonction des loyers qui se pratiquent dans le quartier. La loi Pinel a lissé ce déplafonnement : il ne pourra pas générer une augmentation annuelle de plus de 10 % par rapport au loyer acquitté au cours de l'année précédente (c. com. art. 145-38 modifié).

Schématiquement, cela signifie que si, par exemple, le nouveau loyer est fixé 25 % au-dessus du dernier loyer, l'augmentation doit être étalée sur 3 ans pour ne pas dépasser 10 % chaque année.

• Révision conventionnelle. Le lissage est également prévu lorsque le bail comporte une clause de révision conventionnelle qui conduit à une augmentation du loyer de plus du quart. Le juge saisi adapte alors le loyer à la valeur locative, sans que sa révision conduise à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (c. com. art. L. 145-39 modifié).

• Exclusion des baux en cours. Les nouvelles mesures ne s'appliquent que pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Ainsi, le déplafonnement du loyer d'un bail dont la première ou la seconde période triennale viendra à échéance le 1er janvier 2015 (ou 2016 ou 2017) ne bénéficiera pas du nouveau mécanisme de lissage.

• Sans possibilité de clause contraire. Les dispositions relatives au loyer révisé étant d'ordre public, il serait inutile d'écarter les nouvelles règles de lissage du déplafonnement dans une clause du bail, d'autant que, depuis l'intervention de la loi Pinel, les clauses contraires à l'ordre public ne sont plus nulles, mais réputées non écrites (c. com. art. L. 145-15). Ainsi, alors que jusqu'à présent, l'action en nullité du locataire était soumise à la prescription de 2 ans (c. com. art. L. 145-60), c'est aujourd'hui à tout moment (même 2 ans après la signature du bail) que le locataire peut invoquer l'article L. 145-15 du code de commerce

Au moment du renouvellement du bail

Lors du renouvellement (c'est-à-dire passé 9 ans), le bailleur peut ne pas limiter l'évolution du loyer à l'évolution de l'indice lorsque le local bénéficie d'une nouveauté importante comme, par exemple, une nouvelle desserte de transport en commun. Dans ce cas, le loyer peut être déplafonné, c'est-à-dire fixé en fonction des loyers qui se pratiquent dans le quartier.

Le déplafonnement peut également intervenir lors du renouvellement des baux qui avaient été conclus pour plus de 9 ans.

Pour les renouvellements intervenus depuis le 1er septembre 2014, un déplafonnement ne peut pas générer une augmentation annuelle de plus de 10 % par rapport au dernier loyer (c. com. art. L. 145-34).

• Déplafonnement sans lissage. Le lissage ainsi prévu par la loi Pinel ne s'applique qu'aux deux cas cités ci-dessus, c'est-à-dire :

- lorsque des modifications notables ont été apportées au local, à sa destination, aux obligations des parties ou aux facteurs de commercialité ;

- ou encore lorsque le bail a été conclu pour plus de 9 ans.


or, les loyers d'un bureau, d'un local monovalent (un cinéma, par exemple) ou d'un terrain peuvent, eux aussi être déplafonnés. De même, le déplafonnement peut avoir lieu lorsqu'un bail conclu pour 9 ans s,est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans. Dans ces différentes situations, la loi ne prévoit aucun lissage du déplafonnement.


Prévoir une clause contraire. Les règles relatives au loyer renouvelé ne sont pas considérées comme étant d'ordre public. Les part¡es ont¡ en effet, le droit d'organiser, par une clause particulière du bail, les conditions financières du futur renouvellement (cass. civ., 3e ch., 10 mars 2004, n" 0-2:149-9€). Le bail peut donc écarter, pour le renouvellement, le mécanìsme d'encadrement du déplafonnement.
     Demandes de révision du loyer
Commission de conciliation
Les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux étaient compétentes pour évaluer le loyer d'un bail renouvelé. Depuis le 20 juin 2014, leur compétence est étendue aux contestations
relatives aux loyers révisés. Toutefois, la loi Pinel a pris la peine de préciser que la saisine de la commission restait facultative (c. com. art -L. 145-35 modifié).

Date de prise d'effet du nouveau loyer
En cas de révision du loyer, le nouveau montant est dû à dater du jour de la demande en révision ; cette mention a été ajoutée par la loi Pinel (c. com. art L145-38 modifié). Auparavant, les parties pouvaient déroger à cette règle et se mettre d'accord (avant ou pendant l'instance) sur une date plus ancienne ou plus récente. Cette possibilité est clairement supprimée par le décret du 5 novembre 2014 (décret art. 5 ; c. com art- R. !45-20 modifié).
En pratique. les rédacteurs de baux ne peuvent plus prévoir une clause de révision rétroactive du loyer, les dispositions de I'article L. 145-38 du code de commerce étant d'ordre public (c. com. art. L. 145-.15).


Les charges et les travaux
Répartition du coût des travaux et des impôts
La loi Pinel avait prévu qu'un décret préciserait les charges, impôts, taxes et redevances dont te paiement ne pourrait plus être réclamé aux locataires. À l'époque, la taxe foncière était en ligne de mire. Le décret du 5 novembre a donné la liste des charges non récupérables sur le locataire ; la taxe foncière n'en fait pas partie, bien au contraire.
Ainsi, ne peuvent pas être imputées au locataire :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à I'article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué (ou l'immeuble dans lequel il se trouve), dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations mentionnées à I'article 606 du code civil ;
- les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de I'immeuble, avec quelques exceptions, notamment la taxe foncière (voir ci-dessous) ;
- les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local (ou de I'immeuble).
Ces dispositions s'appliquent uniquement aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (décret art.8).
. Taxe foncière et autres exceptions. Peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (décret art. 6 ; c. com. art 145-35  nouveau). Encore faut-il que I'inventaire des charges le prévoie expressément.
. Travaux d'embellissement L'inventaire des charges peut mettre à la charge du locataire les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à I'identique (décret art. 6 ; c. com. art  R 145-35 nouveau).
L'inventaire et le suivi des charges
Tout contrat de location, conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2OL4, doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec I'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Cet inventaire doit donner i¡eu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire :
- au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est étaþli ;
- ou, pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois qu¡ suivent la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.
cet état récapitulatif doit inclure la liquidation et la régularisation des comptes de charges.
Par ailleurs, le bailleur do¡t communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci (décret art. 6 ; c. com. art B. 115-J6 nouveau).
En cours de bai|, le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (c.
com, art L 145-40-2)
Le prévisionnel et le suivi des travaux
Lors de la conclus¡on d'un contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer à chaque locataire (c. com. L 145-40-2) :
- un état prévisionnel des travaux qu'il env¡sage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
ces informations doivent être communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de échéance chaque triennale.
À.la demande du locataire, le bailleur do¡t lu¡ communiquer tout document justifiant le montant de ces travaux (décret art. 6 ; c. com. art  145-37 nouveau).
ces dispositions s'appliquent uniquement aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (décret art. 8).
Dans un immeuble comportant plusieurs locataires
Ðans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires  les baux conclus ou renouvellés depuis le 5 novembre 2014 do¡vent (en plus de ce qui est demandé ci-dessus) préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. cette répartition doit être fonction de la surface exploitée.
Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à I'exploitation de la chose louée. Telle est la règle fixée par le nouvel article L. 145-40-2 du code de commerce et reprise par le décret du 3 novembre 2014 : dans un ensemble lmmobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le cout des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Toutefois, la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à I'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations doivent être portées à la connaissance des locataires (décret art. 6 ; c. com. art. R. 145-35 nouveau).
Enfin, en cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires (c. com. art. L. 145_40_2).


Commission de conciliation L'imputation des charges conduisant à des contentieux toujours plus nombreux, la compétence des commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux est, depuis le 20 juin 2014, étendue aux charges.et travaux. Rappelons que la sais¡ne de la commission est purement facultative (c. con art. L. 145-35 modifié).


Les nouveaux congés
Départ du Iocataire possible tous les trois ans
Dans le cadre d'un bail soumis au statut des baux commerciaux (il s'agit donc d,un bail de 9 ans), le locataire a la possibilité de donner congé au bout de 3 ans, puis au bout de 6 ans, sauf si une clause de son bail le lui interdit.
Depuis le 20 juin 20144, cette clause a perdu toute valeur (y compris dans les baux en cours). sauf pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux et le; entrepôts (c. de com. art L 145-4 modifié). En dehors de ces quatre cas, le locataire peut donner congé à la fin de chaque période triennale, quelles que soient les clauses de son bail ; une clause le lui interdisant sera réputée non écrite (c. com, art. L, 145,15 modifié).
Congé donné par courrier recommandé
Jusqu'à récemment, les locataires et les bailleurs ayant conclu un ba¡l soumis au statut des baux commerciaux devaient obligatoirement passer par un huissier pour donner congé (c. com. art L. 145-4 et L. 145-9). Depuis l'intervention de la loi Pinel, ils peuvent, à leur choix, s'adresser à un huissier ou utiliser  un recommandé avec demande d'avis de réception (c. com. art. L. 145-9 modifié). Lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date ou congé est celle de la première présentation de la lettre (décret art. 2 ; c. com, art. R-145-1 nouveau).
Cette réforme s'applique à tous les baux commerciaux, y compris les baux en cours (décret art. 8).
Attention, il reste des situations dans lesquelles l'acte d'huissier ne peut pas être remplacé par un courrier recommandé AR. Ainsi en est-il lorsque le locataire demande au propriétaire le renouvellement de son ba¡l (c. com L 145-10)